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地产创新“代建”将死?曹舟南重构“共建模式 2019-11-10 22:31

  尽管明知道经济形势已经发生转变、互联网时代不断迭代更新也在一次次冲击着传统的房地产开发模式,但已经习惯了依赖快速买地、建房、销售住宅为主的高周转模式来赚快钱的地产企业,却在寻求转型的道路上困难重重,难以摆脱传统的重资产运营模式。

  近日,在蓝绿双城科技集团成立一周年之际 ,其创始人、董事长曹舟南在“首届共建者大会”上,颠覆了自己在绿城时代苦心营造的“代建模式”,力推其首创的“共建”模式,并展示了创业成果 。

  “中国房地产已经进入了下半场,我们要重新做房地产现代服务业,而不是重头企业和传统开发商,我们需要反思和重构这个行业的价值体系。”曹舟南在接受记者采访时透露,目前政府下面的各城投公司是蓝绿双城合作项目最多的。

  “蓝绿双城据说做的不错,以代建的方式拿了很多项目。”一位杭州本地地产企业相关负责人这样对记者评价蓝绿双城。

  出于对出身绿城的曹舟南的惯性思维,地产圈很多人仍然以为蓝绿双城做的还是代建的生意。

  2009年,刚满40岁的曹舟南加入绿城,任职执行总经理。2010年,绿城房产建设管理有限公司成立,曹舟南担任该公司总经理,主导代建业务,并将代建业务逐步培育成为绿城集团的一大支柱,根据绿城中国(的年度报告,2018年绿城代建业务销售额为552亿元,占绿城集团总销售额35.29%,2017年这一比例是29.39%。

  不过时至今日,曹舟南亲口推翻了自己在绿城时代苦心经营数年的“代建模式”。“代建模式是有问题的,代建说白了,做好做坏一个样,代建模式能够走通的前提是房企能够拿到高额的土地红利,行业只追求效率而不追求质量。”曹舟南告诉记者,随着这样的时代宣告结束,代建已经进入到一个红的发紫的市场,接下来的发展必将困难重重,而共建却是一片蓝海。

  据曹舟南介绍,蓝绿双城扩张的核心因素是共建商业模式。共建模式是代建的升级和创新,就是把房地产还原到制造业和服务业,构建业主、投资人、合作商、合伙人的事业生态。该模式将坚持市场化法则,基本原则是价值创造、利润兜底、售价对赌和超额分成,主要类型有小股操盘、融资代建、纯代建、合作开发四种。

  在事业生态中,蓝绿双城希望业主转化成为蓝绿双城的投资人,进而成为蓝绿双城最好的置业顾问,业主同时兼具“业主”“投资人”“置业顾问”三重身份。更多是与投资人、基金方、客户以及所有的合作方形成利益、责任、风险对等,而代建模式是由委托方承担全部风险。

  “目前代建最大的问题是所有风险在投资人,今后必定面临困难。代建方不过是赚多赚少的问题,所有人员经费算进项目成本,一般安排800万-1000万元,然后按照总体销售额的5-7个点算服务费。”曹舟南说。

  曹舟南同时指出,传统代建收取管理费的模式也不合理,由于代建项目几乎都集中在四五线%是地价,实际销售额的体量并不多,以这个标准计算服务费,投资人并不划算。因此,蓝绿双城在深圳的代建项目是去掉项目土地费后,在计算品牌和管理输出的服务费用。

  曹舟南称,相比以往的代建模式,在融资代建和小股操盘中,蓝绿双城是有一定的资金投入的,这个资金相当于蓝绿双城的保证金,如果房子卖的不好,蓝绿双城也跟着受影响,这种机制下蓝绿双城肯定竭尽全力将项目做好并营销出去。

  值得注意的是,虽然蓝绿双城成立仅一年整,但曹舟南公布的签约合作数量和已经布局的城市数量,已经初步证明了其首创的共建模式对委托方吸引力颇大,具备较强的可扩张性。

  从2018年8月离开绿城到蓝绿双城注册成立,曹舟南花了三个月时间,从成立到公司架构搭建完成,其同样用了三个月。

  蓝绿双城数据显示,目前公司已经成功签约项目30个,规划建筑面积超过1000万平方米,可售货值超过800亿,进驻杭州、深圳、济南、成都、郑州、宁波等16个重点城市,同时储备项目超过300个。组建一年来,蓝绿双城取得了重大发展,品牌价值达到51亿元,成功签约项目30个,规划建筑面积超过1000万平方米,可售货值超过800亿元,进驻杭州、深圳、济南、成都、郑州、宁波等16个重点城市,同时储备项目超过300个,并且与平安不动产、复星集团、杭州地铁集团、山东铁路投资集团、山东土地发展集团、河南铁路投资集团、保辉集团、杉杉集团等建立了稳定的战略合作关系。

  “中国城市化的上半场是以房地产为主体推进的城市化,整个行业崇尚和鼓励规模,销售规模、土地储备规模、结算收入规模、利润规模等都是企业追逐的方向,但当前全国城镇化率达到60%,主要城市建设框架基本完成,城市建设用地指标稀缺,城市人均居住面积达到36平方米,居住水平达到全球前列;房地产宏观调控已成常态,中国房地产已经进入了下半场,在下半场,房地产将逐渐被去掉投资属性和投机功能,回归居住功能和服务功能,销售对象和结构将发生根本变化。”曹舟南认为,在下半场,我们要重新做房地产现代服务业,而不是重头企业和传统开发商。

  曹舟南认为,目前共建模式带来的公司发展进度远超出他的预期,目前政府下面的城投公司是蓝绿双城最重要的合作伙伴。他表示,蓝绿双城从开始组建就对应将来轻资产、科技型上市的各项要求,“有很多大的战略投资机构始终在跟着我们,我们争取早点上市”。

  不过作为第一个吃螃蟹的人,曹舟南和他的共建模式能够带着蓝绿双城走的多快多远,还要拭目以待。

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